Kurzüberblick
Viele Eigentümer denken bei § 246e BauGB zuerst an Außenbereich und „100 Meter“. Tatsächlich kann § 246e im Innenbereich (B‑Plan‑Gebiet oder § 34‑Bereich) ebenso relevant sein – vor allem, wenn Sie neue Wohnungen schaffen oder vorhandenen Wohnraum wieder nutzbar machen möchten, aber planungsrechtliche Vorgaben im Weg stehen (z. B. Festsetzungen im Bebauungsplan oder das Einfügungsgebot im § 34‑Innenbereich).
Wichtig: § 246e ist keine „Abkürzung“ an allen Regeln vorbei. Die Gemeindezustimmung nach § 36a BauGB bleibt zentral, und bauordnungsrechtliche Anforderungen gelten weiter. Für Grundlagen siehe: § 246e BauGB in Brandenburg und zur kommunalen Rolle: Zustimmung der Gemeinde.
Wann § 246e im Innenbereich überhaupt eine Rolle spielt
Im Innenbereich lassen sich zwei Konstellationen unterscheiden:
1) Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB)
Dann sind Festsetzungen des Plans grundsätzlich maßgeblich (z. B. Baugrenzen, Geschossigkeit, Nutzungsarten). § 246e kann relevant werden, wenn Sie Wohnraum schaffen möchten, der planungsrechtlich sonst an Festsetzungen scheitern würde und eine Abweichung im Rahmen des § 246e in Betracht kommt.
2) Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB)
Hier gilt das Einfügungsgebot („fügt sich ein“). § 246e kann als Sonderregelung ebenfalls eine Rolle spielen, wenn Wohnraumschaffung durch die reguläre Einordnung schwer möglich ist und die Gemeinde dem Vorhaben zustimmt.
Welche Vorhaben gemeint sein können (ohne „Praxis‑Versprechen“)
§ 246e nennt verschiedene Arten von Vorhaben zur Schaffung von Wohnraum (z. B. Neubau, Erweiterung/Änderung, Nutzungsänderung zu Wohnzwecken). Im Bestand können Themen wie folgende eine Rolle spielen:
- Aufstockung (zusätzliche Wohneinheiten im Dach/weiteres Geschoss)
- Anbau/Erweiterung, wenn dadurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird
- Ausbau, wenn dadurch eine neue Wohnung entsteht oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird
Die bloße Vergrößerung oder Modernisierung einer bereits nutzbaren Wohnung genügt nach der Brandenburg-FAQ vom Juli 2026 für § 246e Abs. 1 Nr. 2 nicht. Entscheidend ist, dass neue Wohnungen entstehen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird.
Ob Ihr konkretes Vorhaben unter § 246e fällt und welche Abweichungen möglich sind, ist eine Rechtsfrage, die anhand des Gesetzestexts und der Umstände zu klären ist.
Was bleibt trotz § 246e zwingend zu beachten?
Gemeindezustimmung (§ 36a BauGB)
Ohne Zustimmung der Gemeinde ist § 246e nicht nutzbar. Gerade im Innenbereich kann die Gemeinde städtebaulich abwägen, ob ein Vorhaben zur Ortsentwicklung passt.
Bauordnungsrecht und Fachrecht
§ 246e betrifft das Bauplanungsrecht. Anforderungen aus der Landesbauordnung (z. B. Sicherheit, Brandschutz, Abstandsflächen) und aus Fachrecht (z. B. Denkmalschutz, Naturschutz) können trotzdem die Planung bestimmen. Details richten sich nach dem konkreten Vorhaben und dem anzuwendenden Recht.
Nachbarrechte und Konflikte
Auch wenn § 246e planungsrechtlich mehr Spielraum eröffnet, können nachbarliche Belange relevant bleiben. Klären Sie Konfliktpunkte frühzeitig und dokumentieren Sie die Planung nachvollziehbar.
Vorgehen: So prüfen Sie, ob § 246e für Aufstockung/Anbau passt
- Planstatus klären: Bebauungsplan (§ 30) oder § 34‑Innenbereich?
- Hürde benennen: Welche planungsrechtliche Vorgabe verhindert das Vorhaben derzeit?
- § 246e‑Bezug herstellen: Welche neue Wohnung entsteht oder welcher vorhandene Wohnraum wird wieder nutzbar? Eine bloße Erweiterung einer bestehenden Wohnung reicht nicht.
- Gemeinde früh einbinden: Kurzübersicht und Gespräch; Ziel: klären, ob die Gemeinde zustimmen würde.
- Genehmigungsunterlagen vorbereiten: Vorentwurf, Lageunterlagen, Beschreibung; Einreichung im Verfahren.
Kurzübersicht für die Gemeinde: Inhalte, die Sie sauber vorbereiten können
Gerade bei Aufstockung und Anbau ist es hilfreich, die Gemeinde nicht mit „dicken Aktenordnern“ zu überrollen, sondern eine prüfbare Kurzübersicht vorzulegen. Diese kann enthalten:
- Lage und Umfeld: Kartenausschnitt/Lageplan, Fotos, kurze Beschreibung der Umgebung
- Vorhaben auf einen Blick: Vorentwurf (Skizzen/Pläne), was sich am Gebäude ändert, welche Wohnungen entstehen sollen
- Planungsrechtliche Hürde: Welche Festsetzung/Einfügungsfrage ist betroffen (z. B. Baugrenze, Geschossigkeit, Bauweise als Themen)?
- Konfliktfelder als Kapitel: Ortsbild, Nachbarn, Erschließung als Thema; bei Randlagen auch Außenbereichsfragen
So wird klar, worüber die Gemeinde nach § 36a entscheiden soll – ohne dass Sie ohne Aufforderung jedes Detail vorwegnehmen.
Abweichung konkret beschreiben: „Was soll § 246e hier leisten?“
Damit § 246e nicht zu einem bloßen Schlagwort wird, hilft eine präzise Formulierung:
- Welche Regel würde das Vorhaben ohne § 246e blockieren?
- Warum dient das Vorhaben der Wohnraumschaffung im Sinne des § 246e?
- Welche Lösung erscheint städtebaulich vertretbar (z. B. Einbindung ins Ortsbild, konfliktarme Kubatur)?
Diese Klarheit erleichtert der Gemeinde die Abwägung und hilft Ihnen, Rückfragen strukturiert zu beantworten.
Hinweis: Wenn Ihr Vorhaben Außenbereichsbezug hat (z. B. Randlagen), prüfen Sie zusätzlich die Themen auf der Grundlagenseite 100‑m‑Leitplanke & räumlicher Zusammenhang.
Prüfliste: Aufstockung/Anbau mit § 246e vorbereiten
- [ ] Planstatus (§ 30 / § 34) und betroffene Festsetzungen/Einfügung geklärt
- [ ] Wohnraumziel konkret beschrieben (was entsteht, wofür)
- [ ] Gemeindegespräch vorbereitet (Kurzübersicht, Skizzen, Lageplan)
- [ ] Mögliche Konfliktfelder identifiziert (Ortsbild, Nachbarn, Erschließung als Thema)
- [ ] Interne Orientierung gesetzt: Überblick + Gemeindezustimmung
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich mit § 246e jeden Bebauungsplan „aushebeln“?
Nein. § 246e ist eine befristete Sonderregelung mit Voraussetzungen, insbesondere der Gemeindezustimmung. Ob und in welchem Umfang Abweichungen möglich sind, muss im Einzelfall geprüft werden.
Gilt § 246e nur im Außenbereich?
Nein. Außenbereichsvorhaben haben zusätzliche Voraussetzungen (§ 246e Abs. 3). § 246e kann auch im Innenbereich relevant sein, wenn es um Wohnraumschaffung und planungsrechtliche Abweichungen geht.
Brauche ich trotzdem einen Architekten?
Ob Sie fachliche Hilfe benötigen, hängt von Komplexität und Anforderungen der Genehmigungsunterlagen ab. Rechtlich entscheidend ist, dass die Unterlagen vollständig und prüffähig sind.
Was ist, wenn Nachbarn widersprechen?
Nachbarbelange können im Verfahren eine Rolle spielen. Vermeiden Sie Konflikte durch frühzeitige Kommunikation und eine Planung, die nachvollziehbar begründet ist.
Was ist der wichtigste Schritt?
Die Gemeindezustimmung nach § 36a BauGB ist die entscheidende Voraussetzung. Klären Sie frühzeitig, ob die Gemeinde Ihr Vorhaben grundsätzlich mittragen kann.
Muss ich § 246e ausdrücklich „beantragen“?
Ob Sie § 246e als Rechtsgrundlage ausdrücklich benennen sollten, hängt vom Verfahren und der Kommunikation mit Gemeinde/Bauaufsicht ab. Für eine klare Prüfung ist es sinnvoll, den Bezug in Ihren Unterlagen transparent zu machen und die Zustimmung nach § 36a darauf auszurichten.
Was, wenn das Vorhaben auch ohne § 246e möglich wäre?
Dann ist § 246e nicht zwingend erforderlich. Ob der reguläre Weg (z. B. über die vorhandene planungsrechtliche Einordnung) ausreicht, ist eine Einzelfallfrage. Für Sie ist wichtig, den einfachsten rechtlich tragfähigen Weg zu finden – ohne unnötige Komplexität.