Praxisleitfaden für Eigentümer und Grundstücksmakler Brandenburg · Quellen und Prüfmethode
§246e BauGB
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Außenbereich Brandenburg & § 246e BauGB

Prüfung, Stolpersteine und Prüfschritte (fachlich geprüft am 14. Juli 2026)

Rechtshinweis: Keine Rechtsberatung; siehe rechtlichen Hinweis am Ende.

Was ist der Außenbereich?

Definition (§ 35 BauGB)

Der Außenbereich umfasst alle Grundstücke, die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) oder im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) liegen.

Typische Merkmale:

Bauen im Außenbereich – Normalfall

Im regulären Außenbereich (§ 35 BauGB) ist das Bauen stark eingeschränkt. Das Gesetz unterscheidet privilegierte Vorhaben nach Absatz 1 und sonstige Vorhaben nach Absatz 2. Sonstige Vorhaben können nur zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Beispiele für privilegierte Vorhaben sind:

Neue, nicht privilegierte Wohngebäude sind im Außenbereich nach dem regulären § 35 BauGB regelmäßig nur schwer zulassungsfähig – hier kann § 246e BauGB zusätzliche planungsrechtliche Möglichkeiten eröffnen.

§ 246e BauGB im Außenbereich

Wann greift § 246e BauGB?

§ 246e BauGB kann im Außenbereich nur unter zusätzlichen Voraussetzungen angewendet werden:

  1. Räumlicher Zusammenhang zu einem Bereich nach § 30 Abs. 1/2 BauGB oder § 34 BauGB
  2. Die Abweichung ist unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar (§ 246e Abs. 1)
  3. Gemeindezustimmung nach § 246e Abs. 2 in Verbindung mit § 36a BauGB
  4. Prüfung der besonderen Umwelt- und Naturschutzanforderungen

➡️ Vertiefung: 100-m-Leitplanke & räumlicher Zusammenhang

100-m-Leitplanke (aus der Gesetzesbegründung)

Die 100 Meter stehen nicht im Gesetzestext, sondern in der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 21/781, S. 28):

Ab einer Entfernung von mehr als 100 Metern vom bestehenden Siedlungsbereich wird man aber in jedem Fall nicht mehr vom Vorliegen eines räumlichen Zusammenhangs ausgehen können.

Praktisch:

Prüfschritte für Ihr Grundstück

Schritt 1: Lage klären (Innen-/Außenbereich?)

  1. Bebauungsplan vorhanden? → Festsetzungen und Vorhaben prüfen. Gerade für Abweichungen von einem Bebauungsplan kann § 246e relevant sein.
  2. Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)? → Liegt das Grundstück innerhalb einer geschlossenen Bebauung? Falls ja: § 246e kann greifen, aber räumlicher Zusammenhang ist einfacher.
  3. Außenbereich? → Dann § 246e Abs. 3 (räumlicher Zusammenhang erforderlich).

Tipp: Fragen Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde (Landkreis/kreisfreie Stadt) nach einer Bauvoranfrage.

Schritt 2: Räumlicher Zusammenhang

Funktionale Kriterien (nicht starr metrisch):

Ausschlussgründe auch unter 100 m:

Schritt 3: Erschließung klären

§ 246e kann nach der Brandenburg-FAQ theoretisch auch eine Abweichung vom planungsrechtlichen Erfordernis der gesicherten Erschließung ermöglichen. Unberührt bleiben aber bauordnungsrechtliche Anforderungen und die tatsächliche Umsetzbarkeit. Die Gemeinde soll die Erschließungssituation bei ihrer Zustimmung berücksichtigen und kann eine städtebaulich zulässige Bedingung vorsehen; werden Erschließungsanlagen hergestellt, ist § 125 BauGB zu beachten.

Verkehrsanbindung:

Ver-/Entsorgung:

Hinweis: Erschließungskosten können erheblich sein. Planen Sie sorgfältig und holen Sie konkrete Angebote ein.

Schritt 4: Naturschutz prüfen

Bei Außenbereichsvorhaben gelten zusätzlich naturschutzrechtliche Anforderungen (§ 246e Abs. 3 BauGB):

Prüfen Sie:

Tipp: Kontaktieren Sie frühzeitig die Naturschutzbehörde (Landkreis/kreisfreie Stadt).

Schritt 5: Gemeindezustimmung vorbereiten

Die Gemeinde muss nach § 36a BauGB zustimmen. Bereiten Sie vor:

➡️ Vertiefung: Gemeindezustimmung – Vorgehen & Argumentation

Typische Stolpersteine im Außenbereich

Stolperstein 1: Fehlender räumlicher Zusammenhang

Problem: Grundstück liegt deutlich vom Siedlungsbereich entfernt oder Trennwirkungen bestehen.

Nächster Prüfschritt: Entfernung, Bezug zum maßgeblichen Siedlungsbereich und mögliche Trennwirkungen fachlich dokumentieren. Mehr als 100 Meter sprechen nach der Gesetzesbegründung deutlich gegen den Zusammenhang; die aktuelle Brandenburg-FAQ verlangt trotzdem eine einzelfallbezogene Betrachtung vor Ort.

Stolperstein 2: Schutzgebiete

Problem: Grundstück liegt in Naturschutzgebiet, FFH-Gebiet oder anderen Schutzkulissen.

Lösung: Prüfen, ob Ausnahme/Befreiung möglich. In strengen Schutzgebieten (NSG) kann dies ausgeschlossen sein.

Stolperstein 3: Erschließung nicht gesichert

Problem: Keine befestigte Zufahrt, kein Wasser-/Stromanschluss.

Nächster Prüfschritt: Bauordnungsrechtliche Anforderungen, tatsächliche Zufahrt und Ver-/Entsorgung sowie mögliche Erschließungsanlagen mit Bauaufsicht und Gemeinde klären. Pauschale Aussagen zur Kostentragung sind ohne konkrete rechtliche und tatsächliche Grundlage nicht belastbar.

Stolperstein 4: Nachbarschaftskonflikte

Problem: Nachbarn haben Bedenken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb, Sichtbeziehungen).

Lösung: Frühzeitig Gespräche führen. Planungen ggf. anpassen.

Häufige Fragen

Wie erkenne ich, ob mein Grundstück im Außenbereich liegt?

Prüfen Sie zunächst, ob es einen Bebauungsplan gibt (Anfrage bei der Gemeinde oder online im Geoportal). Falls nicht: Liegt das Grundstück innerhalb einer geschlossen bebauten Ortslage (§ 34 BauGB)? Wenn nein, liegt es wahrscheinlich im Außenbereich.

Ändert ein Fertighaus die planungsrechtliche Prüfung?

Die gewählte Bauweise beantwortet die Zulässigkeitsfrage nicht. Auch bei einem Fertighaus müssen die Voraussetzungen des § 246e, die Gemeindezustimmung und die sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen im Einzelfall geprüft werden.

Welche Grundstücksgröße ist erforderlich?

Es gibt keine feste Mindestgröße. Wichtig ist, dass alle baulichen Anforderungen (Abstandsflächen nach Landesbauordnung, Stellplätze, ggf. Kleinkläranlage) erfüllt werden können.

Sind in Schutzgebieten Bauvorhaben nach § 246e BauGB möglich?

Das hängt vom konkreten Schutzstatus ab. In Naturschutzgebieten kann ein Bauvorhaben ausgeschlossen sein. In Landschaftsschutzgebieten kann eine Ausnahme/Befreiung möglich sein – klären Sie dies frühzeitig mit der Naturschutzbehörde.

Brauche ich eine Umweltverträglichkeitsprüfung?

§ 246e Abs. 1 verlangt bei voraussichtlich zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen im Außenbereich oder bei Abweichungen von Bebauungsplänen eine Strategische Umweltprüfung. Daneben bleiben UVP oder allgemeine Vorprüfung für Vorhaben nach Anlage 1 Nr. 18.7 und 18.8 UVPG unberührt. Ob eine solche Prüfung erforderlich ist, hängt von Art, Größe und Standort des Vorhabens ab.

Prüfliste: Ist mein Außenbereichs-Grundstück geeignet?

Prüfen Sie folgende Punkte:

Die Prüfliste dient nur zur Vorbereitung. Sie erlaubt keine Erfolgsprognose; Genehmigungsbehörde, Gemeinde und gegebenenfalls Fachbehörden prüfen den konkreten Einzelfall.

Weiterführende Grundlagenseiten